“上饒市財(cái)政局非常重視物業(yè)采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。2020年10月，由上饒市財(cái)政采購(gòu)監(jiān)管科牽頭、上饒市集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)組織編寫(xiě)物業(yè)采購(gòu)實(shí)施方案和招標(biāo)文件范本開(kāi)始試點(diǎn)，2021年在全市推廣實(shí)施。截止目前實(shí)施效果良好，每個(gè)物業(yè)采購(gòu)項(xiàng)目供應(yīng)商參與度都很高，平均達(dá)8家，最多為22家，資金節(jié)約率平均為20%左右，達(dá)到了節(jié)約財(cái)政性資金的目的。”7月20日，由政府采購(gòu)信息報(bào)聯(lián)合政府采購(gòu)信息網(wǎng)主辦的“18屆政府采購(gòu)監(jiān)管大會(huì)暨政府采購(gòu)20周年慶典”在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市召開(kāi)，江西省上饒市財(cái)政局政府采購(gòu)監(jiān)管科科長(zhǎng)謝晞在物業(yè)采購(gòu)座談會(huì)上分享了上饒市在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目監(jiān)管中的做法和探索。

江西省上饒市財(cái)政局政府采購(gòu)監(jiān)管科科長(zhǎng)謝晞?

組織需求論證，規(guī)范采購(gòu)行為

【資料圖】

政府采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)化是當(dāng)前的熱門(mén)話(huà)題，上饒市財(cái)政局對(duì)于物業(yè)采購(gòu)，引入了物業(yè)評(píng)審專(zhuān)家對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行需求論證，統(tǒng)一物業(yè)采購(gòu)需求，規(guī)范物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，表現(xiàn)為六個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)：

一是統(tǒng)一預(yù)算價(jià)格的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)是個(gè)勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)，人工成本約占物業(yè)總預(yù)算的80%。根據(jù)上饒市當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)的情況對(duì)物業(yè)配備人員及工資標(biāo)準(zhǔn)上限作了相關(guān)規(guī)定：在不包括社會(huì)保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分的情況下，項(xiàng)目經(jīng)理、保潔員和綠化人員按相應(yīng)面積進(jìn)行配備，項(xiàng)目經(jīng)理月工資不超過(guò)6500元，保潔員不超過(guò)2600元；秩序維護(hù)員根據(jù)門(mén)崗、巡邏合理區(qū)域配備；工程、會(huì)務(wù)、宿管人員也分別按一定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

二是統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)范圍。對(duì)辦公樓、安置小區(qū)、學(xué)校和醫(yī)院等物業(yè)管理需求標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)范，保潔、秩序維護(hù)和綠化三塊核心服務(wù)不得分包，物業(yè)服務(wù)期限不得高于三年。

三是統(tǒng)一代理機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理服務(wù)屬于集中采購(gòu)目錄中的服務(wù)項(xiàng)目，采購(gòu)人必須委托集中采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)代理采購(gòu)。

四是統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。把物業(yè)服務(wù)分十大類(lèi)60項(xiàng)細(xì)化內(nèi)容，包括建筑物日常維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理、會(huì)議服務(wù)、檔案管理、消防安全、物資運(yùn)送等十大類(lèi)服務(wù)。

五是統(tǒng)一評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。將價(jià)格分提高到30分。

六是統(tǒng)一考核標(biāo)準(zhǔn)。上饒市財(cái)政局編制了《物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督管理考核評(píng)價(jià)辦法》，對(duì)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管做到“五每”，即“每日巡查，每周覆蓋，每月打分，每半年測(cè)評(píng)，每年評(píng)價(jià)”。月度考評(píng)與支付的物業(yè)費(fèi)掛鉤，半年考核不滿(mǎn)意的實(shí)行約談制，年末考核60分以下的可以不續(xù)簽下一年度物業(yè)合同。

需求標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)中存在的困難和問(wèn)題

謝晞表示，物業(yè)采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)化在推進(jìn)過(guò)程中存在四方面問(wèn)題：

一是物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化文件預(yù)算限額偏高。物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化范本中規(guī)定按法定要求將人員繳納社保作為人工成本的一部分。經(jīng)調(diào)查，除少數(shù)管理比較規(guī)范的企業(yè)外，大部分物業(yè)公司均未為員工繳納社保或只為少數(shù)管理層人員繳納社保。如果采購(gòu)人在物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算測(cè)算中包含社保費(fèi)用，中標(biāo)后履約驗(yàn)收，特別是采購(gòu)人對(duì)物業(yè)服務(wù)的考核是關(guān)鍵，存在很大的廉政風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，謝晞建議監(jiān)管部門(mén)在履約驗(yàn)收方面要補(bǔ)齊短板，加強(qiáng)事后監(jiān)管。

二是采購(gòu)人壓力較大。經(jīng)過(guò)2年多的試行，上饒市物業(yè)服務(wù)采購(gòu)將綜合評(píng)分法改為最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，供應(yīng)商為了中標(biāo)以承諾參與物業(yè)人員為失地農(nóng)民，參與失地保險(xiǎn)降低投標(biāo)價(jià)格，中標(biāo)后與采購(gòu)人簽訂合同時(shí)又達(dá)不到相關(guān)要求試圖與采購(gòu)人協(xié)商，協(xié)商不成只能放棄中標(biāo)資格，給采購(gòu)人實(shí)施項(xiàng)目造成一定的影響。

三是存在采購(gòu)人拆分項(xiàng)目的行為。如部分醫(yī)院保安業(yè)務(wù)未納入物業(yè)招標(biāo)自行管理，保安費(fèi)用直接從收取的車(chē)輛停車(chē)費(fèi)收入中支出。

四是對(duì)于采購(gòu)人超標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)的，缺少?gòu)?qiáng)有力的約束機(jī)制。如醫(yī)院、博物館、紀(jì)念館、美術(shù)館等物業(yè)服務(wù)具有一定的特殊性，超需求標(biāo)準(zhǔn)的只能由采購(gòu)人單位紀(jì)檢部門(mén)跟蹤監(jiān)督，受到專(zhuān)業(yè)能力和時(shí)間精力的限制，約束力不夠。

最后，謝晞強(qiáng)調(diào)，采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范是物業(yè)服務(wù)采購(gòu)規(guī)范的第一步，供應(yīng)商投標(biāo)、履約驗(yàn)收這兩個(gè)環(huán)節(jié)也是服務(wù)采購(gòu)成功與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。采購(gòu)監(jiān)管部門(mén)要做好推進(jìn)需求標(biāo)準(zhǔn)的制定工作，還要做好政策的宣傳和傳導(dǎo)，希望采購(gòu)人、供應(yīng)商等參與方積極配合，希望紀(jì)委監(jiān)委作采購(gòu)監(jiān)管的后盾。

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