近期，基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)受宏觀和微觀方面的影響，出現(xiàn)持續(xù)調(diào)整。宏觀來(lái)看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期，資本市場(chǎng)整體波動(dòng)較大，REITs市場(chǎng)難免受到影響；微觀來(lái)看，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來(lái)，REITs市場(chǎng)整體漲幅較大，市場(chǎng)價(jià)格正在經(jīng)歷由非理性波動(dòng)向圍繞內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)的理性轉(zhuǎn)變過(guò)程中，投資者也需經(jīng)歷由過(guò)高預(yù)期向合理預(yù)期調(diào)整的過(guò)程。

持續(xù)分紅基礎(chǔ)不變，短期波動(dòng)不改長(zhǎng)期投資價(jià)值

【資料圖】

基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)核心基礎(chǔ)是底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，收益的主要來(lái)源是相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格將始終圍繞底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)。短期看，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格受產(chǎn)品供需、資金面寬裕度、市場(chǎng)情緒及投資者對(duì)REITs的認(rèn)知程度等因素影響，與其內(nèi)在價(jià)值有一定偏離度；但長(zhǎng)期來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域與國(guó)計(jì)民生高度相關(guān)，決定其具有相對(duì)較強(qiáng)的抗周期能力。

從20余只REITs披露的2022年年報(bào)來(lái)看，總體分紅情況可觀，多數(shù)可供分配比例在95%以上，可供分配金額完成率普遍說(shuō)明目前REITs整體的估值具有一定合理性。拉長(zhǎng)周期來(lái)看，隨著后期高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等板塊業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值依然較好。

近期，多家原始權(quán)益人、基金管理人發(fā)布增持公告，體現(xiàn)了市場(chǎng)主要參與主體對(duì)REITs市場(chǎng)發(fā)展的信心和對(duì)當(dāng)下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)可。各方需形成合力，共同促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

基金管理人持續(xù)提升信披質(zhì)量，增強(qiáng)投資人對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)度

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行材料內(nèi)容豐富、涵蓋面廣、專業(yè)性強(qiáng)，基金從獲批到詢價(jià)，時(shí)間間隔往往較短，基金管理人、原始權(quán)益人需更加合理排布基金詢價(jià)前時(shí)間，進(jìn)一步提升路演質(zhì)量，做好項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研安排，做到項(xiàng)目“看得見、摸得著”，實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人、基金管理人和投資者的充分溝通交流，全面增強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。

目前已上市REITs產(chǎn)品的基金管理人已通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、線上直播等方式實(shí)現(xiàn)與投資者的互動(dòng)交流。未來(lái)，建議基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)適當(dāng)增加信息披露頻率，同時(shí)逐漸規(guī)范、豐富信息披露形式，形成線上、線下多渠道溝通機(jī)制。

引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資人建立完備投研體系夯實(shí)定價(jià)的研究基礎(chǔ)

建議引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資者夯實(shí)長(zhǎng)期投資理念，建立系統(tǒng)的投研體系。基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一類創(chuàng)新的金融工具，試點(diǎn)不過(guò)三年時(shí)間，與股票、債券等成熟金融產(chǎn)品相比，市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，投資者的投資研究體系也處于逐步建立的過(guò)程中。廣大機(jī)構(gòu)投資者尤其是中小機(jī)構(gòu)投資者需逐步建立健全完備的REITs投研體系，夯實(shí)發(fā)行定價(jià)理論基礎(chǔ)，增進(jìn)長(zhǎng)期價(jià)值投資理念，適度降低完全依賴打新策略的REITs投資方式，充分考慮REITs長(zhǎng)期存續(xù)、平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施屬性，著眼長(zhǎng)期收益進(jìn)行布局。

此外，隨著個(gè)人投資者對(duì)REITs的認(rèn)知程度逐步提高，其在REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)過(guò)程中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，建議REITs產(chǎn)品適當(dāng)調(diào)整投資者結(jié)構(gòu)，提高個(gè)人投資者比例，為REITs市場(chǎng)注入更多活力。

（文章來(lái)源：上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)）

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